האם יתכן כי אנשים רגילים הגרים בדירות רגילות שנמכרו ביושר כבר מספר פעמים, גרים בעצם בדירה השייכת בטאבו לבעלי דירות אחרות? מתברר שהמקרים האלו לא נדירים במיוחד….התרשלות ברישום בטאבו, מכירת לא מתועדת של חדרים לדירה שכנה או "חלוקה מחדש" של מספר דירות בבעלות אחת לאותו הזמן, כל אלה הכשירו את הקרקע למצב הנוכחי בו אנשים רגילים גרים בדירה שונה לחלוטין מהדירה הרשומה על שמם בטאבו. אני אישית נתקלתי במקרים רבים כאלו במסגרת עבודתי כשמאי מקרקעין. במאמר זה אפרט שלושה מקרים קיצוניים
מקרה ראשון:
הדירות נרשמו בתשריט בית משותף בטאבו ממזרח למערב, הבעלויות נרשמו בנסחים ממערב למזרח
מקרה שבו התברר רישום רשלני של בית משותף שנבנה ברמת גן בשנות החמישים. במקרה הזה קבלן עמד לרכוש לפני מספר שנים דירה ישנה צמודת קרקע וחד קומתית ברמת גן מתוך אותו בית משותף. שטח המגרש בו בנויה הדירה כרבע דונם. הדירה רשומה בטאבו כדירה עם עוד שלושה דירות דומות, בסה"כ 4 דירות דו משפחתיות (עם קירות ו/או מחסנים משותפים) על מגרש בשטח 1 דונם.
הקבלן הגיע להסכמות עם חלק מבעלי הדירות הנותרות להריסתן ולבנייה של 20-30 דירות במגרש המשותף תמורת הריסת הבתים הישנים הקיימים. נתבקשתי לחוות דעתי לשווי זכויות הבניה הלא מנוצלות. זכויות אלו, בניגוד לדירה עצמה במועד ההערכה, לא היו פטורות ממס שבח.
מה שגיליתי הקפיא לזמן לא ידוע את הפרויקט…הנה קטע מחוות דעתי:
"הערה: נראה כי החלוקה בעין הפוכה מסימון תתי החלקות בטאבו.
מתשריט בית משותף החתום בטאבו עולה כי תתי החלקות סומנו בטאבו בסדר עולה ממזרח למערב. בחינת החלוקה בעין לפי הבעלויות הרשומות בטאבו והדירות המוחזקות בפועל על ידי אותם בעלים מראה כי החלוקה בעין הפוכה, בסדר עולה ממערב למזרח. הדירה שהוראתה לי מסומנת בתשריט בתים משותפים כתת חלקה 2, ואולם הדירה נמכרה כביכול על ידי בעלי תת חלקה 3. נראה כי החלוקה בעין תגבור בסופו של יום במהות הכלכלית והמעשית, על החלוקה הרשומה והמוטעית לכאורה בתשריט בתים משותפים".
מקרה שני:
חדר הועבר פיזית לדירה שכנה – ללא רישום בטאבו
הפעם בעיית הרישום התרכזה בחדר אחד בלבד בדירה. במקרה הזה העסקה לא הוקפאה אלא להפך, היא בוצעה, כספים שולמו ואף משכנתא נלקחה מאחד הבנקים הגדולים, בהתחשב במלוא שטח הדירה בפועל. הדירה, הרשומה כתת חלקה 16 בבית המשותף, נמכרה כדירת 4 חדרים בבניין בו כל הדירות מלבד שתי דירות הן זהות ובנות 3 חדרים בלבד. חוות דעתי הוזמנה בדיעבד, כמומחה מטעם אחד הצדדים לבית המשפט, בסכסוך שהתקיים בעניין הדירה. הנה קטע מחוות דעתי לשווי דירה הרשומה כתת חלקה 16:
"בשתי שומות מקרקעין בשנים 1998 ו- 2000 ערכו שני משרדי שמאים, שני תשריטים על פי מדידה מתוך הדירה, ובשני התשריטים מופיע חדר נוסף שבתשריט בתים משותפים שייך לתת חלקה 23. התשריט של השמאי השני נערך לאחר שהדירה נכנסה לתהליך מימוש בכינוס נכסים.
העובדה שהדירה נשארה בגודלה כפי שהוצג לשמאי הראשון, מוכיחה כי נעשו שינויי קבע בין שתי תתי החלקות, וכי לא נעשה מצג שווא מטעם הלווים רק לצורך הגדלת ערך הבטוחה למשכנתא, תוך החזרת שטח הדירה לקדמותו מיד אחר כך.
ככל הידוע לי קיימת סבירות גבוהה מאוד שבית המשפט יכיר בחדר הנוסף לאחר שנעשה בו שימוש במשך שנים ובוצעו בו 2 עסקאות בדירה הנוכחית בשטחה המוגדל. ההסבר היחידי שמתקבל על דעתי לתופעה זו הוא הסכם מכר שלא נרשם בטאבו להעברת חדר אחד מתת חלקה 23 לתת חלקה 16, הלא היא תת החלקה הנישומה. ומדוע לא נרשם ההסכם בטאבו? סיבה אחת משוערת היא היות הקונים (של החדר) עולים חדשים שלא בקיאים בדיני רישום מקרקעין. זהות הקונים כעולים משוערת לפי שמות לא ישראליים".
מקרה שלישי:
איחוד וחלוקה מחדש ללא רישום – בקומת המגורים
במקרה זה התבקשה חוות דעתי כמומחה לבית המשפט במסגרת סכסוך הקשור לדירה, לאחר שזו נמכרה בפועל והתקבלה עבורה משכנתא. כאן קומה שלמה עם שתי דירות שהיו בנקודת זמן מסוימת בבעלות אחת, שונתה בצורה בלתי הפיכה. הבעלים הזהים לשתי הדירות באותה נקודת זמן ביצעו "חלוקה מחדש" של הקומה שהייתה הכרחית ונכונה לטעמי. לימים נמכרו הדירות לאנשים שונים. הנה קטעים מחוות דעתי, בשינויים קלים להקלת הקריאה:
" מבואת הכניסה לדירה 5 הוצמדה ביחד עם חדר השירותים שמעברה לדירה 4. נוצרה כך הפרעה לפרטיות: הכניסה לדירה 5 היא דרך שטח שהוצמד לדירה 4, והמעבר לשירותים הצמודים לדירה 4 עובר במבואת הכניסה בתוך דירה 5 . בפועל שונתה החלוקה בקומה ללא הכר.
כיום אין כל הגיון וכל אפשרות כלכלית להחזיר את הגלגל אחורה לחלוקה כמופיע בצו בתים משותפים. החזרת שתי הדירות למצב המקורי תפגע בשווי שתי הדירות גם יחד.
כיום כמעט ואין ביקוש לדירות עם מטבחים, מבואות כניסה וחדרי רחצה משותפים לדירה נוספת. זאת בנגוד לשנות ה- 50' בהן נרשם במקור צו בתים משותפים ואז היה הדבר מקובל ביותר, במיוחד בדירות אשר שימשו להשכרה. הבניין הנישום אכן שימש להשכרה, והראיה לכך שכל הדירות היו בבעלות אחת פרטית בעת רישום צו בתים משותפים.
החלוקה הנוכחית נעשתה בעת ששתי הדירות היו בבעלות אחת, קיימת לפחות כ- 7 שנים, נעשתה מטבע הדברים בהסכמה, ומאז התחלפו מספר בעלויות באותה החלוקה".